租金管制：地区稳定的关键？

发布于: 2015年09月21日 思想库没有评论收藏共享

本文选自the Berkeley Blog，作者Miriam Zuk是城市迁移计划（Urban Displacement Project）的主管。

谁能想到租金管制会在30年后重返人们的视线？特别是加利福尼亚州，早在1995年就已经通过科斯塔·霍金斯法案（Costa Hawkins Act），将过去的严格租金管制予以废止。

但是，这一趋势似乎正在发生转变。随着里士满（Richmond）批准了租金管制条例，并在8月实施租地收回及人员迁移的相关措施。圣罗莎（Santa Rosa）正在“研究”租金管制，拉斐特（Lafayette）和圣马特奥（San Mateo）甚至早在今年春天就已经开始政策讨论。这可以被视为新一轮的租客骚乱吗？

对当地租客和住户来说，租金管制重现的原因是显而易见的。数不胜数的租金猛涨，租客被无故驱逐或租金成倍增长。加上低空置率，每天都有许多低收入居住者被迫迁居至湾区（Bay Area）郊外，甚至完全迁出这一地区。因此，并不奇怪，租客们已经开始组织起来并予以回击。

但是租金管制是一个解决办法吗？有人认为我们需要更多的补贴住房，有人认为我们需要更多的市场利率住房，还有人认为我们应当提高工资使人们能够承担高涨的租金。毫无疑问，经济学家总的来说依旧反感价格管制，特别是租金管制这种干预房屋市场效率的做法。但是，基于禁止在科斯塔霍金斯（Costa Hawkins）对1995年后建成房屋设定租金管制的规定，经济学家关于租金管制阻碍住房建造量的担忧是否成立呢？我们通过数据得出的结论是：并不成立。当我们观察从2007年到2013年的住房建造量数据，在湾区6个实行租金管制的城市较之没有实行租金管制的城市事实上提供了更多人均住房面积。

作为城市迁移计划（UrbanDisplacement Project）的一部分，我们在湾区进行的住房迁移研究发现，很多经过住房迁移的住户认为租金管制政策是合理的，而且，许多学术研究也证明租金管制提供给低收入和低教育程度的居住者更高的住房稳定性。

这对里士满这个最近开始采取租金管制的城市意味着什么？当我们在地图中观察湾区的中产阶级化（一个旧区从原本聚集低收入人士，到重建后地价及租金上升，引致较高收入人士迁入，并取代原有低收入者）和迁移问题，并观察里士满，我们发现64%的总人口和72%的低收入居住者要么置于迁移和中产阶级化的风险中，要么已经经历过这样的变化。里士满包括铁三角社区（Iron Triangle）和市中心区在内的住户最近处于迁移风险之中，自2000年来，这些地区租金的升幅已经大幅超出地区平均租金。

总的来说，里士满已经迁出了约1000个低收入住户，并取消了2000个低收入租客可负担租住区。更多的最新数据表明住房空置率正处于历来最低水平。根据美国邮政服务（US Postal Service），城市空置率在2015年第二季度已经从5年前的4.4%下降到低于3%的水平。所有的指标都表明一个挤占城市低收入人口的愈加紧缩的市场。

租金管制的做法在里士满是否可行？基于我们在湾区所做的关于中产阶级化和人口迁移的长达2年的研究，我们认为解决住户迁移问题没有良方。只有通过多要素分析，才能使湾区开始遏制当前的住房危机带来的迁移影响。尽管里士满的租金管制新政能够为现有的低收入住户在其所处社区提供帮助，但是在未来，当局依然需要提供更多可负担房屋，加强保护现有可负担房屋以及构建合理资产建设策略。

译者：上海金融与法律研究院研究助理，郭兆文

《思想库报告》2015年第33期 / 总第534期

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